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文｜金角财经，作者 ｜ 胡野原 小迪，编辑 ｜ 角爷
当前房地产市场最重要的问题是什么？
如果放在过去，这个问题的答案或许有很多种，规模、利润、速度、质量、房价涨幅等等，视立场不同会有不同的回答。但在现在，房地产市场最重要的话题只有一个：保交楼。
从2021年下半年开始，房企爆雷成潮，今天这家爆雷，明天那家违约，房企似乎在一夜之间失去了支撑自己发展和前进的那口气。
但这口让房企得以喘息的“气”究竟是什么？是政策还是市场信心？在不同的阶段，或许也会有不同的答案。但有一个十分重要却常常被人忽略的因素——预售资金，或许是那口让房企生命能够延续的“气”。
这几天，各地不断出台有关房地产预售资金监管的政策。
3月11日，河南省《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》；3月1日，厦门发布了修订后的《厦门市商品房预售管理规定》，同一天，河南新乡也发布了《新乡市新建商品房预售资金监管办法》……
预售资金的监管已成当前房地产监管中的矛盾中心之一。去年下半年，房地产市场环境复杂，多地对房企预售资金加强监管，而现在，为了房地产市场的平稳发展，又开始对预售资金监管有限度放松。
而这些矛盾折射出当下房地产市场监管的囚徒困境，松则乱，紧也乱。不过，即便如今房地产预售资金监管开启了又一次调整，也很难重回过去的宽松时代。
被监管的预售资金
预售资金对于房企的重要性超乎许多人的想象。
商品房预售制度起源于香港，1983年，深圳在内地开始试点商品房预售。1995年元旦节，《城市商品房预售管理办法》正式落地执行，标志着商品房预售制度在全国全面铺开。
预售制度的初衷是为了减轻房企资金压力。
购房人按照商品房预售合同，向开发商支付购房款，其中包括了前期的定金、首付款，以及银行按揭贷款等。这些资金加总起来，构成了商品房的全部销售收入。而预售，则让开发商在建好房子之前就能先收到钱，从而加快资金使用效率。
根据国家统计局数据，2021年全年，房地产开发企业到位资金201132亿元，其中国内贷款23296亿元，占比11.5%，但定金及预售款为73946亿元，占比36.7%。预售资金对于房企的重要性不言自明。
除此之外，个人银行按揭贷款为32388亿，占比16.1%。由此可以看出，定金及预售款+个人银行按揭贷款的资金高达106334亿，在房地产开发企业到位资金规模中占比超过52.8%。
这意味着，房地产开发资金有一半来自居民预支的购房款。
现在，这笔资金遭到了严格的监管。据金角财经了解，自2021年下半年开始，全国多个城市均收紧了预售资金监管政策。
去年12月22日，浙江省湖州市住房和城乡建设局等3部门发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。《通知》要求，严禁在监管账户外收取购房款方面，房地产开发企业要将购房人按合同约定支付的预购房款（定金、首付款、全款及分期付款中的后续资金）全部存入商品房预售资金专用存款账户，不得存入其他账户。严禁在网签系统外售房和收取资金。
此外，嘉兴、东莞、重庆、长沙、广州等城市均出台相应政策，对预售资金进行严格管控。信达证券的研报数据显示，去年9月-12月，全国预售资金监管规模大约为1.6 万亿元。
无法被信任的房企
预售资金监管的目的，首先是为了防止企业滥用。
由于此前的监管政策并不明确，导致部分房企钻政策的空子，违规从监管账户中提取资金，进而导致烂尾。
上海浦东新区的颐盛御中环二期，原本应该2020年下半年交房，但直到2021年，这个楼盘仍未交房，不少交了几百万购房预付款的业主只能艰难维权。
购房者的预付款已经交给了房企，但房子却没法建起来，那么钱去了哪里？
这就与房企过去的开发模式有关。
在预售模式下，房企的楼盘有一个通用的流程：“拿地-开工-预售”。
在这个过程里面，房企拿出的自有资金其实很少。拿地时的资金可以是融资而来的，施工阶段的工程款则由建设方垫付，在建设到一定程度后，又向银行申请开发贷，等到拿到预售证，又可以从居民手中收取预售款，投入下下一轮拿地中。
本质上，房企所收取的预付款，是其撬动外围资金的杠杆。
但实际上，早在上个世纪的《城市商品房预售管理办法》出台时，就对房企预售资金的管理做出了规定。
商品房预售资金监管，指的是由房地产行政主管部门与银行一起，对开放商所收取的商品房预售资金实行第三方监管。房地产开发商必须将预售资金存入专用的监管账户，并且只用作本项目建设，不允许房企随意支取和使用这笔资金。
最初，监管部门将规则的制定权和执行权下放给了市县层级的政府，因此，预售资金监管制度没有全国统一的标准，各地执行情况也不一样，有的地方宽松，有的地方严格。
预售资金会分为“重点监管资金”和“一般监管资金”。其中，重点监管资金采取三种计量方法：
一种是预售资金比重法，即重点监管资金额度由预售总价款乘以固定比重来确定，比重一般在10%-40%之间，譬如成都比重为15%-25%，石家庄、太原比重都为40%。压力三四线城市重点监管资金比例相对更高，譬如张家口高达70%。
第二种是固定工程造价法，指全市划定统一的建安成本标准，一般在1500-5000元/平方米的区间内，重点监管资金额度=预售面积*固定建安成本。
还有一种是计划工程造价模式，即重点资金监管额度“一盘一价”，额度一般是计划工程建设费用总额的1.2倍。
预售资金监管政策的本意，是为了专款专用，哪个项目的预售款，专用于这一项目的建设，保证项目能够完工，正常交楼。但在去年下半年的房地产市场困境中，预售资金监管被严格冻结以保交楼。
2021年全国商品房销售额为18万亿元，以10%的比例保守估算，所有房企被地方政府监管的预售款规模达上万亿元。
这就导致房企现金流承压，引发了另一个连环效应。
还不起债、建不了房
“我们已经连3亿元也拿不出来。”
这是去年11月，佳兆业总裁麦帆对理财投资者所说的话。在他说这句话之前，佳兆业账面受限现金和在途现金，合计360亿至380亿元，均被卡在监管账户中。
2021年下半年，各级地方政府为了确保当地的项目能够不烂尾，想要截流房企的预售资金，防止其被开发商抽走，因而对预售款的提取监管得更加严格。
世茂总裁许世坛说：“金融机构和政策加大了监管，有些明明压1亿元可以交楼，但是非要压3亿元。”
可预售资金的监管加强之后，一些房企的楼盘本身存在的问题却并没有解决。甚至还导致了其他问题的出现。
一名房地产业内资深人士告诉金角财经，某房企在大湾区的一个超大规模项目，在建设数年之后突然停工了，原因是项目资金被冻结了5个亿，但这个项目只需要两个亿就能实际完工。
还有一些房企出现了债务违约后，外界一查看财报，发现其账本上躺着几百亿资金。但其违约的债务仅仅只有两三亿元。
根据媒体报道，部分城市甚至出现了预售资金零拨付，银行或法院随意关闭预售资金监管账户的做法。
易居企业集团CEO丁祖昱曾以长三角一个真实的项目举例，项目拿地金额为16亿元，销售金额共18亿元。其中房企获得账面资金8亿元，但有7亿元在政府监管之下；另有10亿元按揭属于“在途资金，“企业目前实际可动用资金，可能只有监管账户资金的20%左右。”
国海证券研报称，一些房企已经陷入“融资收紧—流动性风险—预售资金收紧—停工—销售难回款难—流动性风险进一步加剧”的恶性循环，而这种“过度的监管将各城市的资金池割裂开来，阻碍了项目自身、项目和母公司、母公司和金融机构、金融机构继续投放资金的大循环，加大了房企现金流断裂的风险。”
市场开始怀疑，本意是要管好房地产预售资金的监管制度，一不小心管得太死了。
因此，从年初开始，监管部门开始对预售资金过度监管纠偏，明确对预售资金规定进行全国统一管理，并且在账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
但在这之前，有一些房企已经开始现出了原形。
绿档的“含水量”
2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出了“三道红线”指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。由此将房企分为“红、黄、绿”三档，红档意味着三条红线全踩中，黄档为踩中两条，绿档则代表一条线都没踩。
但在去年下半年的市场中，不少绿档房企也现金了流动性危机。包括佳兆业、奥园等房企，均出现了爆雷的情况。
这也与预售资金监管加强有关。
一直以来，房企都将预售款列入可流动资金的范畴。安信证券研报显示，过去预售资金监管较松，对房企而言，预售资金的可动用性较强，即便是重点监管资金，很多房企也不在报表中作为受限货币资金列示。
但在当下，预售资金监管更加严格的情形下，预售资金已经不是房企可以随意动用的资金。这就导致，房企财报上巨额的“现金及现金等价物账面金额”具有很大的水分。
例如，前文提到目前的预售资金监管大多以预售款总额或售价总额计算，额度则多在10%-40%之间，即便按照10%的比例来看，实际情形也与此相距甚远。
A股38家房企2021年的三季报显示，其销售合同负债总额为3.7万亿，但受限货币资金仅为854亿元左右，占比仅为2%。
一些绿档房企的计算方式，在预售资金受到严格监管的情形下，其实际可用资金也与账面上的情形不同。
房企在计算三道红线指标时，一般只在计算资产负债率时剔除预收款，而净负债率和现金短债比，都没有剔除掉预收款。因此，若剔除掉受限资金，绿档房企的实际债务比例，或许将会大为改变。
财新周刊此前在报道中曾援引一名房企高管的解释，如果一家房企在2020年底的有息负债为1000亿元，银行存款为610亿元，股东权益为400亿元，那么净负债率为97.5%，符合监管要求。但在其他条件不变的情况下，假如银行存款610亿元中有510亿元被监管，不能随时被公司调用，那么在计算净负债率时应予以扣除。
照此计算，这家公司的净负债率应为225%。若将表外负债、理财资金、商票、保理、供应商借款等因素加上，净负债率可能高达400%至500%。
换句话讲，这一数据的偏差让“三道红线”的评判标准在一定程度上失去实际意义。
预售制度下的预售资金监管政策，在不同的时期，不同的松紧度下，让市场有了不同的走向，但似乎矛盾仍然没有减少。管得宽松或者管得严格，烂尾楼都会出现。于是，有声音认为，应该“取消预售制，改现房制。没有实力的房企自然就土崩瓦了，实现房企良性退出，正常并购，房地产行业健康发展。”
取消预售，的确可以消灭烂尾楼，但目前来看，这只是脱离实际的理想情况。
目前的房地产预售制度是一个地产全链条的问题，整个房地产行业的运转都是基于这一模式，包括金融、土地拍卖、土地价格、房价、上下游行业，都围绕预售制形成了自己的行业模式。
短期内直接取消预售，改为现房销售，对于房地产开发投资规模的影响难以想象。
目前，全国统一采用现房销售的只有海南省。2020年3月，海南全省宣布新建房屋实行现房销售，但是海南省的独特条件短期内并不具备向全国推广的条件。
海南省存量土地规模较大，在新出让土地建设的商品住房实行现售后，短期内实际市场供应量不会显著降低，所以将不会过度干扰市场供需稳定性和引发房价上涨。
所以，现实情况决定了目前的房地产行业，仍然无法让预售制退出历史，而是选择通过松紧调节，实现不同的目的。
此前的严格管理，是为了保交楼这条底线，当下的适度放松，则是为了给房企释放流动资金，也是为了减少资金断裂可能，保证交楼。
说来说去，现在能把房子建起来，已经成了底线了。至于赚钱这回事，已经要在优先级中往后排了。
参考资料：
财新周刊 ｜ 房企预售资金监管变局