原标题:蕃瓜弄的新故事——上海探索“原拆原建”老旧住房改建新模式

提起蕃瓜弄,老上海几乎尽人皆知。20世纪70年代,一篇题为《蕃瓜弄变了样》的文章被编入小学语文课本,让蕃瓜弄闻名全国。如今,一项“原拆原建”的老旧住房改建工作正在这里进行,有望探索出一条“提品质、控成本、可持续”的城市更新之路。

地处市中心、上海火车站旁的蕃瓜弄,前身叫姚家宅,曾是出了名的棚户区。新中国成立后,上海对蕃瓜弄进行了改造。20世纪60年代,这里成为上海第一个成片棚户区改造试点,建成了全上海第一个5层楼房的工人新村。蕃瓜弄一跃成为当时闸北地区乃至上海的标志性建筑。


【资料图】

“小时候,说起自己住在蕃瓜弄,特别自豪。等工作后,就不好意思让同事知道自己住蕃瓜弄……”在昏暗的共用厨房里,收拾着锅碗瓢盆,陈瑜回忆起往事。

可不,眼前这个家,让人不舍又难言:厨房是3户人家共用的,灶台和水槽都紧挨着,要是几家同时洗菜烧饭,一转身就能撞上。头顶的电线如蜘蛛网般密布,都搞不清是谁家的线头。更尴尬的场景在早晚时分,3户人家共用两个狭小的卫生间,淋浴头就装在马桶上方,只能排队上厕所、洗澡,碰上内急,那种窘迫自不用说。

朱晓蓉担任蕃瓜弄居民区党总支书记多年。她拉着记者看,蕃瓜弄的房屋普遍是三四户居民合用一个厨房卫生间,户均公摊使用面积仅两平方米。更关键的是,小区主体是小梁薄板房屋,房屋主体出现沉降,预制楼板已起不到防水作用,漏水问题严重;一、二楼的公用马桶轻则冒泡返水,重则堵塞冒溢,给生活带来极大不便。

这些年,小区进行过多次改造:加层、平改坡,解决用水、房屋隔热问题等。但修修补补总治不了“病根”,在周边区域日新月异发展的映衬下,昔日的明星小区显得格格不入,仿佛一位步履蹒跚的老人,日渐消沉。

4年前的夏天,蕃瓜弄居委会、小区业委会牵头征求居民意见,99.7%的居民同意向政府申请对小区进行拆除重建改造。蕃瓜弄的拆除重建提上了日程。

可真到了推进工作的那一刻,问题又浮现出来。

一个蕃瓜弄,建筑面积约4.3万平方米,至今已有60年房龄,共有1122证居住用房(包括977证租赁房和145证产权房),户籍人口3482人——一间房子,“住着”多少故事!

家家都有本难念的经:有几代同堂的,希望回搬后的房子多些面积;有子女众多的,希望不要房子直接分钱;有提出老人长期卧床下不了楼的;有提出房子朝向不好,希望换到理想朝向的……诉求各不相同,再加上小区所在地被高架桥、铁道包围,还有新建项目各项规划指标的限制。

要得到每位居民的认同,确保每户居民公平获益,谈何容易!

记者来到静安区天目西路街道办事处,办事处就在蕃瓜弄小区的一角。街道为此组建了项目临时党支部,将班子成员、科级干部全部下沉到一线。

“蕃瓜弄小区拆除重建项目是《上海市城市更新条例》生效后全市最大的小梁薄板改建项目之一,也是2023年静安区的重要民心工程。”天目西路街道党工委书记董启蒙告诉记者,如何在老旧住房改建中实现“最大公约数”,真正“把惠民生的事办实、暖民心的事办细、顺民意的事办好”,是每一位参与其中的工作人员昼思夜想的。

1122证住房,有97种房型,最小面积6.5平方米,最大面积101平方米。“为了给居民拿出最优方案,我们和设计方反复听取居民意见,方案就改了20多稿。”说起蕃瓜弄的房子,天目西路街道成套办负责人王中佳如数家珍。最终,在8种基本户型基础上,设计了47种不同面积段的房型,全部房屋的套内面积只增不减,再额外增加独用厨卫与阳台。其中租赁房每户房间使用面积增加1平方米至1.5平方米,并配置独用厨卫与阳台;产权房房型较大且有独用厨卫,改造后保证套内面积不减少,并优化房型、朝向和居住功能。

今年4月22日,方案首次与居民见面,就得到了绝大部分居民的赞许。不到一个月,签约率突破98%,达到项目正式生效比例。7月2日,喜讯传来,签约率提前达到100%!居民拍手称好:“终于盼到这一天!”

“这个100%背后,并没有什么捷径,就是将心比心,设身处地为居民考虑,帮大家算好综合账、长远账,尤其是品质提升账。”董启蒙说,“采取拆除重建方式实现成套改造,对旧住房改造、城市更新、区域社会经济发展都有着重要意义。”

7月16日一大早,蕃瓜弄小区旧住房改建(拆除重建)项目迎来居民集中搬场。夏日的雨后,空气清新,小区门口张贴的规划蓝图显得格外醒目。

3年半后,一个崭新的蕃瓜弄将迎接街坊邻居的归来——那时的蕃瓜弄,将建有6幢多层、高层电梯房用于居民回搬,配有地下停车场,实现人车分流;小区及周边公共配套包括城市生活中心、社区卫生中心、社区综合为老服务中心、社区服务站点、社区党群中心和公益性幼托育点等公共服务设施……

蕃瓜弄,只是上海老旧住房改造的一个缩影。上海拿出了2023年至2025年的工作方案:旧区改造,计划全面完成零星二级旧里房屋改造工程;旧住房成套改造,计划完成(协议生效)不成套职工住宅改造约90万平方米,小梁薄板房改造工程基本完成;“城中村”改造,计划安排新启动30个“城中村”改造项目,平均每年新启动10个。

(本报记者 颜维琦 任鹏)(颜维琦 任鹏)

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