龙湖集团：财务安全业绩稳健，连续七年“三道红线”绿档

随着房地产销售放缓、部分房企面临偿债压力，但也有房企凭借严格的财务纪律、差异化的商业模式、稳健的运营，正平稳地穿越行业低谷。龙湖集团便是其中的一个代表。

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龙湖集团近日发布2023年中报显示，公司上半年实现营业额、归属于股东的核心净利润620.44亿元、80.6亿元。剔除公平值变动等影响后，公司股东应占核心溢利同比增长0.6%，在行业周期波动中呈现稳定的增长能力。

财务融资端，龙湖集团连续7年保持“三道红线”的绿档水平，保持境内外“全投资级”评级。

在行业流动性风险加剧的2023年，龙湖集团2023年内境内到期公司债已基本还清，并提前偿还72亿港币银团短款。截至2023年上半年末，公司平均借贷成本持续保持4.26%的低位，融资渠道多元畅通。

土地与项目储备端，公司积极在高能级城市储备土地。上半年，龙湖集团新增20幅新地。截至2023年6月底，公司总土地储备达到5489万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。

持续优化债务结构 “三道红线”连续7年绿档

杠杆使用方面，龙湖集团始终保持克制、自律的财务纪律，近年来持续优化债务结构。在行业出清加剧的环境下，公司交出了连续7年保持“三道红线”绿档水平的“成绩单”。

截至报告期末，龙湖集团净负债率为57.2%。公司剔除预收款后的资产负债率同比下降6个百分点至61.9%，达到近五年来最低水平。

债务结构方面，截至2023年上半年末，龙湖集团的综合借贷为2070.9亿元，其中一年内到期债务为370.4亿元，占总债务比例为17.9%。公司报告期末在手现金为724.3亿元，现金短债比达到1.96倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为1.27倍），流动性较为充沛。

在严控债务规模的同时，龙湖集团外债占比持续压降，以安全的债务结构应对周期的不确定性。截至2023年6月底，公司外币债务占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，有效规避汇率波动带来的汇兑损失。

境内外全“投资级”民营房企

得益于安全稳健的财务基本面，龙湖集团向资本市场持续释放正向积极的信号，有效保持着低成本畅通的融资渠道。

截至2023年上半年末，龙湖集团平均借贷成本持续保持4.26%的低位，公司非抵押债务占总债务比例达到67.6%。公司长短债结构持续优化，报告期末平均贷款年限已从6.28年进一步拉长至7.19年。此外，公司还拥有充足的未抵押投资性物业资产，融资空间较为充沛。

值得关注的是，在房地产行业迎来深度调整期，部分房企债务风险暴露、流动性风险加剧的严峻环境下，龙湖集团凭借着稳健的资金运作能力实现提前还款，成功为行业注入了一剂“强心针”。

今年7月底至8月中旬，龙湖集团连续兑付“16龙湖06”、 “20龙湖拓展MTN001A”、“18龙湖03”、“20龙湖05”、“18龙湖04”5笔境内债，累计偿还共计83.7亿元公司债。目前，公司2023年内到期的境内债仅余1.19亿元。此外，龙湖集团还提前偿还了72亿港币的银团贷款，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。截至2026年底，公司亦无境外到期债券。

凭借着稳健的财务盘面和安全的债务结构，龙湖集团仍然获得信用评级机构的认可。

6月，惠誉发布报告，确认龙湖集团BBB投资级评级，展望上调至稳定，成为今年首个获国际评级机构惠誉上调展望的内房上市公司。目前，国际三大评级机构惠誉、穆迪、标普均分别对公司保持BBB、Baa2、BBB-的全投资级评级。

核心利润平稳增长经营性现金流为正

龙湖集团稳健的财务状况来源于业绩的高质量发展。

在房地产市场供求关系发生重大变化、诸多上市房企预计亏损的当下，龙湖集团是为数不多仍能实现核心净利润正向增长的房企。

2023年上半年，龙湖集团分别实现营业额、归属于股东的核心净利润620.44亿元、80.6亿元，剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。

核心利润稳定增长的同时，龙湖集团不断优化收入及盈利结构，实现经营性现金流为正。公司2023年上半年毛利额实现139.0亿元，毛利率同比提升1.1个百分点至22.4%；核心税后利润率为12.6%，核心权益后利润率为10.6%。

三大业务板块协同发力利润结构优化

业绩的稳定增长得益于龙湖集团独特的商业模式。

2023年上半年，龙湖集团三大业务板块协同发力，率先走出了一条运营多元化、正现金流的高质量发展模式。

具体来看，公司聚焦开发、运营、服务三大业务，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造多航道业务，深挖抵御行业周期波动的“护城河”。

开发业务方面，龙湖集团上半年实现收入498.7亿元，交付物业总建筑面积达到383.2万平方米，维持行业高位。

与此同时，龙湖集团发挥“1+2+2”航道协同效应，利润结构逐步优化，在开发业务稳健前行的同时，已实现运营、服务及其他业务收入的连续增长。

2023年上半年，龙湖集团以商业投资、长租公寓为主的运营业务收入实现63.3亿元，同比增长8%，该业务毛利率达到77.3%。

商业投资方面，上半年公司如期新增运营5座商场，出租率稳步修复，同店营业额和同店日均客流相较去年同期均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座。集团长租公寓品牌冠寓稳步发展，累计已开业11.9万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%，盈利能力行业领先。

此外，龙湖集团以物业管理、智慧营造为主的服务业务及其他不含税收入实现58.4亿元，同比增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。其中，龙湖智创生活的物业管理及商业运营业务稳步增长，期末总收入达66.7亿元（合并抵消前），权益后利润同比增长39%。公司旗下智慧营造品牌“龙湖龙智造”已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，以行业领先的综合实力，持续助力智慧城市营造。

销售排名逆势提高积极布局高能级城市

稳健的销售、丰富的土储是龙湖集团穿越周期的基石。

今年前7月，龙湖集团实现合同销售额1101.2亿元，合同销售面积达659.4万平方米，在上市房企中排名第七名。相较于公司2022年全年销售业绩第九的名次，公司实现超越行业的增长，排名逆势提高。

此外，截至2023年6月底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额、销售面积分别为2465亿元、1570万平方米，为公司核心溢利持续稳定增长奠定良好的基础。

土储方面，在行业销售规模回落的背景下，龙湖集团拿地强度在龙头房企中保持领先，积极在高能级城市储备土地。2023年上半年，公司共获取20幅新地，主要分布在上海、杭州、西安等一二线核心城市，总建筑面积为257万平方米，较2022年上半年上升13.72%。

在土储稳步扩张的同时，公司有效控制拿地成本，2023年上半年平均权益收购成本为每平方米9744元，同比下降0.88%。

截至2023年6月底，龙湖集团总土地储备达到5489万平方米，权益面积为3816万平方米，土地储备的平均成本为每平方米5027元，为当期签约单价的29.6%。

从土储地区分布情况来看，龙湖集团约87%的销售货值集中在高能级城市，其中环渤海、长三角的土地储备分别占土地储备总面积的31%及20%。龙湖集团土储质量与土储结构持续优化，为未来高质量发展提供有力保障。

在行业面临巨变之际，那些坚持稳健经营却又拥有差异化竞争优势的企业，将更有可能跨越危机，焕发新生。

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