截止到2022年底,中国的平均房价涨到了9860元/平方米,近1万的水平,意味着买一套房就需要百万元起步。但是很多人认为,这是因为大城市的高房价抬高了价格水平,事实上,在最近这几年,很多三四线城市的房价也快速上涨起来。近期央媒也专门指出,目前全国有103个县城的房价超过1万元,并敦促存在炒作和虚高房价的城市,应采取措施给市场降温。

要知道,作为官方媒体,对房地产的报道,是重要的市场风向标。信号已经很明显,管理层对高房价的打击,已经扩大到了县城,后续的调控措施只会越来越强,风声只会越来越紧。那么,在接下来的时间,县城楼市是“继续繁荣”还是“苦苦支撑”?2个信号,房价走势清楚了。


(资料图)

第一,住建部一纸文件,1881个县市命运或改变?

近期,住建部县城住房联合印发了通知,规定新建的住宅以6层层高为主,6层以下的建筑应该不少于7层,同时也对住宅层高设定上限,最高不超过18层;对需要建18层以上建筑的,应确保消防和市政配套建设到位。截至2022年,我国共有387个县级市、1494个县,今年开始限住宅高度,也就是说,这1881个县市命运即将改变,更说明了比赛建高楼的风气也该结束了。

住房市场发展20多年,我国拥有的高层住宅已经达到世界之最。这种情况在一二线城市来说不奇怪,因为土地资源有限人口又多,开发商拿地尽可能地盖更多的房子,赚更多的钱,建高层住宅情有可原。但小城市不缺地,缺的是人,目前在众多的县级市和县城中,还有大量的房地产库存,还在建着各种新城新区,地广人稀,最终的结局也只有一个:空置。

至于房价能涨起来的原因,除了棚改的实施,也离不开拆迁户和房企的推波助澜。毕竟,过去棚改拆迁都给现金,拆迁户有钱有需求,房子当然成套成套买,而房企看到了商机,自然加速拿地卖房,不断压缩施工周期,力求做到高周转扩张。如此一来,支撑县城房价不断上涨的“三剑客”就诞生了。

而限高令的实施,不仅撬动了这个看似坚固的关系,而且县城房价已经非常虚高了。首先是棚改已经进入尾声,不会再有那么多拆迁户了。去年棚改已经收官,绝大多数城市已经完成了既定任务,剩下的只是极少部分的拆迁计划;其次人口外流,据七普数据,2022年人户分离的人口超过4.9亿,近5亿人身在城市,户口在老家,可见县城人口的流出率有多大。

值得注意的是,在房价过1万的县城楼市中,大部分都是位于东部沿海地区,这些地方因为独特的地理位置和气候优势,足以支撑起住房价格。但对于大多数县城市场中,没有足够的买房人和资金,这样的市场环境疯狂不了多久。

第二,县域居民的房产拥有率约为70%

据机构报告,通过对全国31省共计7004个县域居民的消费行为调研显示,县域居民平均年龄为45.3岁,房产拥有率约为70%,其中东北人的有房比例更高,人们购房基本以居住为主。在有房人群中,平均的房产面积为153m[gf]b2[/gf],市值为86万元。

显然,留在县城的居民几乎是父辈的年纪,这部分的人群更像是年轻人的后盾,子女去了大城市工作,他们把房子买在县城,守在老家,为的是随时子女回家能团聚一起。就像任泽平的经典的房地产语录:房价走势长期看人口。现如今,全国三分之一的城市人口呈现负增长,很多城市或多或少都存在年轻人口持续流出的现状,已经没办法继续支撑高位的住房价格。

跟人口比起来,小城市的住房资源却不断增加。据机构数据,6月百城住宅库存量下降到5.7亿平米,广义库存持稳在37亿平方米,其中广义库存包括已开工但未完工且未销售的期房。具体到各级别城市,除了一线库存下降外,二线明显高于去年同期,三四线库存增幅更是高于百城平均数。

显然,市面上的住房库存量这么多,而这些无法顺利销售出去的,大多都来自于三四线城市,如果没有人口,没有规划,没有经济实力,那么这些城市在跟风上涨后只会逐渐“打回原形”,要么无人问津,要么有价无市,曾经香饽饽的环京楼市,就充分体现了这一点。

房价从2.5万跌至8千元,又一城楼市被“腰斩”?无房者:还好没买

大家都知道,北京的房价是很高的,但城市的承载能力有限,一些医院、教育、企业等逐步向周边延伸,镀上北京的光环后,一时间,环京城市便备受瞩目,在投机客的炒作下,当地的楼市更是屡创新高,然而好景不长,仅仅几年时间,这样的行情便成为了历史。

据媒体报道,距离北京两小时车程的香河地区,曾经房产价格高达2.5万,但现在五年内就下跌了三分之二。现在均价8千元,买房还能送车位。这样的优惠价,可能是很多买房人期望看到的,但是很多无房者却很庆幸,还好没买。

可能很多人会看不懂了,占据了地理位置,为何房价还能跌?实际上,地理优势既是涨价因素也是从高位跌落的关键。实际上,香河在2017年推出限购,限制外来人口的购房门槛,已经让当地的市场有所降低,再加上去年特殊事件,一来二去,不仅撕开了当地市场供不应求的假象,将炒房客堵在门外,而且新房、二手房也失去了流动性,导致市场一路下跌。

除了香河,环京的廊坊、燕郊市场也逐步被“腰斩”,住房高价从高位落下,甚至买房的人都门庭冷落,一些昔日高位买入的业主,也为了不想继续还贷亏钱,不惜以赠送为名,欲将贷款转手至下一任房主承担。

事实证明,这教给我们凡事不能盲目跟风,想想这么多血汗钱搭进去,而且随时都有负资产的可能,生活必定大打折扣。另一方面,也间接体现了国家调控楼市的决心坚定,像限购限贷限价,严防违规资金入楼等手段,都打在了炒房客的致命点上。

小编有话说,从长远来看,县城市场的繁荣景象持续不了多久,往后住房价格只能是回落,直至回归到合理水平。这也表明我国的房市炒作空间已经不大了。大城市的环境逐步收紧,县城也没有多少的发展空间,正如专家所说的,押注房价上涨的人只会亏得很多。

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