这几天,网上出现了很多房价下跌的典型案例。


(资料图片)

有媒体报道,广州番禺大石片有小区同户型、同楼层二手房源9个月前挂牌292万元,现在只挂188万,而新房也从3.5万降到2.7万。

还有媒体报道,北京房产中介要求业主降价200万卖房,1200万的房子降到1000万,虽然总价不低,但这个降幅也近20%,幅度不小。而且,即便是这样,中介还对该业主说“未必有信心卖掉”。

超大城市郑州还出现了业主免费“送房”情况,即接盘者只要还房贷就行,业主首付款都不要了,原因在于,现价已经低于业主当初购买的按揭贷款了。

房价下跌,似乎有连锁反应。不止一位网友询问,如果房价一直这样跌下去,到底会跌到什么水平?会不会像网上预测的那样,“未来5年房价,一线不到2万,二线8千,三四线千”,这个预测到底靠不靠谱?

老实说,预测这个东西确实比较玄乎。因为,做任何事情都要有一定计划性,对未来也需要一定的预判,否则,如何做出抉择呢?但网上的预测大多是捕风捉影,没有真材实料。我们说所谓的真材实料,其实就是判断要有依据,你把影响房价的关键因子都找出来,看看他们的趋势如何,只有这样,预测才会有说服力。遗憾的是,查了全网也没查到。

倒是网友们分成了两个阵营,认为房价要下跌的,唠叨一二十年都没停歇过,从20年前千把块钱一平米都在喊房价要下跌,道理就是工资太低房价太高,但房价仍旧螺旋式上行,每一次下跌后,几个月后就开始反弹,且都明显超过前高。但认为房价“永远涨”的,这两年又被泼了一大盆冷水,就像文首所列的例子,面对天量的二手房挂牌上市,你要想变现就不得不“大放血”。

总结成一句话就是,房价“永远涨”的神话正在打破,一些房子价格跳水力度较大也是事实,但就目前的行情看,离网上的预测还是有非常大差距的。现在的问题是,通过5年时间,会不会出现“一线2万内、二线到8千、三四线到3千”的情况呢?不妨简单分析一下。

第一个,一线城市可能到2万以内吗?都知道,传统的一线城市就是北上广深4座城市,北、上、深均价都是6-7万一平米,他们达到2万一平米的时间大概在2010年前后,广州晚一些,大概2015年达到,也就是说房价要回到13年和8年前。那个时候,北京的平均工资才4000多点,现在工资都翻了几倍了,要回到那个时候是什么景象?

毕竟,一线城市都聚集着医疗、教育、科技、文化核心资源,是全国的经济政治文化中心,不仅吸纳着全国和世界英才,即便户籍限制,但如果有那么一点希望,仍旧有很多人想挤进去,人才就意味着高收入,如果2万一平米,对于拥有大把年薪大几十万、上百万高收入人群的城市来说,三四年收入都可以买一套房,不都争着买?上海易居房地产研究院副院长杨红旭就预测过,像深圳、上海的均价能达到35万、20万。可见,不仅难跌,而且未来空间还可以,所以,几乎不可能回到2万的机会。

而对于新一线城市呢,虽然说除了重庆、长沙,其他城市目前均价大都就在2万多、3万多一平米,不过,但凡位置好一点的地方,4、5万一平米的房子比比皆是。之所以把他们称为新一线城市,主要就是他们发展较快,发展潜力较大,部分指标已经达到或者接近一线城市了。从现状来看,房价下跌的主要还是在城市远郊、新区,而主城、市区、核心区的房价变动幅度不大,有的小区还逆势上扬,主要原因就是这些城市是省内的核心城市,只要具备一定条件,孩子毕业大都留在这些地方,需求较大。毫无疑问,想房价下跌不容易,缓涨的可能性较大。

值得一提的是,随着国内经济大循环进行,沿海的很多产业转移到内陆,出现了很多高科技企业总部、区域总部,像成都、西安、合肥、武汉这些年都是发展的明星城市,有就业机会、有高收入人才,除非大家不买房,否则,房价不容易出现大幅下跌情况。

而三四线城市呢,不得不说,机构的研究报告越来越趋同一致,那就是库存压力较大,很多城市库存去化周期都在两年以上,明显高于全国的均值。其实,这是一个很无解的问题,早在2015年时,全国楼市库存达到顶峰,库存主要就聚集在三四线城市,但通过全国战略去库存,三四线楼市得以复活。但随着房地产杠杆风险越来越高,国家决定“房住不炒”,再来一次全国去库存的可能性几乎不存在,加上三四线难以与一二线城市竞争核心资源,就业、收入也无法匹敌,人口被一二线城市虹吸也在所难免,房价继续下跌的可能性逐步增加。

至于能不能到3千一平米,这个还真不好说,但有一点是肯定的,像经济比较发达的地方,比如江浙很多地级市,购买力本身就较强,就是现在,其房价基数也较高,3、4万的小区都有,你让它回到3千,显然也不太可能。但像此前出现的“双鹤”地区,产业转型受阻,人口持续流出,出现千元一平米级别的房子也是可以看得到的,而且未来还会有更多类城市出现。

说一下个人看法吧,专家:摆明了。

未来5年,甚至更长时间,房价涨跌主要还是看需求。我们的需求一方面来源于城市化下半场的新增人口,我们还有15个点的城市化率空间,按照过去1%/年的速度,全国新增城市人口大概还要15年。中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮就直言不讳地说,我国大多数从乡下到城里的历史进程远没完成,看似70%的常住人口,其中有24%的农民工。说白了,他们还需要购买住房。而且他还说,未来10-20年有一半以上的住房要拆迁重建,加上大家刚开始从刚需过渡到改善阶段。很显然,这些趋势都决定了未来的住房需求空间还很大,都是房产价值的主要支撑。

当然,整体说法是没错,但正如前面说了,房地产所面临的形势变了,分化是必然趋势,城市与城市之间,肯定是大不相同的,有的城市很滋润,有的城市则是越来越萎缩。不是你我所想,只能顺势而为。

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