◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

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◎ 编辑 | 密探财经

近期，出险房企资本市场上，可谓“忧喜参杂”。

比如，“闽系千亿”中梁控股，近日两笔合计4.24亿未偿还美元债突曝违约，从节点看，恰是去年上半年2笔7.5亿美元债顺利展期的其中一部分。

没想到的是，这期间，楼市持续下行，被视为“小碧桂园”的中梁控股，房地产销售并未实质性逆转，一年展期转瞬间就到了，债务压力依然严峻。

这说明一个问题，出险房企美债展期要“从长计议”。

大家也看到了，去年很多大型出险房企选择整体对境外债重组， 比如融创、恒大、富力、旭辉、龙光、奥园等，以时间换空间策略，拉长优化债务久期，以解决流动性。

目前，进展最顺利的要数融创。今年3月底，融创近百亿美元债重组方案顺利出炉，且已获得债权人小组（占现有境外债本金规模超30%）的大力支持。

昨晚（4月20日），融创中国公告“公司总本金约90.5亿美元境外债重组方案，目前已获超75%现有重组债务持有人递交加入重组支持协议的函件”。 按港交所相关要求，融创境外债重组已接近实质性完成。

再回顾一下重组方案，融创“去杠杆”计划目标约30亿美元，分3步策略：

一、拟发10亿美元可转债，每股对价20港元，若不转股，则留债9年，需支付1%-2%票息；

二、拟发17.5亿美元强制可转债，期限 5年， 债权人若没按期行权（期初、周年、约定触发机制达成等），将全部转为普通股；

三、以融创服务股权置换，每股不低于17港元，规模上限约4.49亿股。

对此安排， 孙宏斌已做表率，此前给融创的4.5亿美元无息股东借款，将同步同价转换为融创股权 。

剩余约60亿美元债务，融创寻求“留债展期”，债权人将获得最多八档新票据，分别在重组后的2年至9年到期，对第一、第二档债务(初始期限分别是两年和三年)，融创有权选择将到期日延长1年。

这意味着，融创三年内无刚性还款压力，票息介乎于5%-6.5%之间。

4月13日，融创中国时隔一年后迎来复牌，就遭遇较大幅度的跌幅，但是意料之中的事情，较停牌前近250亿港值，经历持续下跌后，目前已不足百亿。

不巧的是，当天融创高管层又出现迟迅、商羽两位高管集体辞任执行董事，且解释说“集团内部工作分工及职责调整”。

要知道，迟迅、商羽一直都是融创分别管理华北、西南区域的封疆大吏。没想到，融创这一波风险，两位干将居然成了被优化对象。

今年前3个月，融创全口径销售额293亿元，权益销售额164.2亿元，均排名第16位，其中2月环比复苏明显，3月环比微增。4月如何，有待观察。

外界认为，境外债重组彻底落实后，融创将卸掉“出险”标签，主体信誉得到修复，跟其他大型民企一样，将获得可持续的再融资能力，消费者对其产品还是很认可的，销售上势必会大有起色。