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文｜日新网Pro

【资料图】

力高健康生活的市盈率，有点让人看不懂了。

今日忽然发生变故。下午开盘时，力高健康生活市盈率还在91.27，收盘就跌到了15.96，暴跌82.79%。

说起来，去年力高健康生活开始冲刺港交所，过程虽然不算很顺利，股价却一直保持高水平。

3月31日IPO，开盘即高开11.46%。盘中继续走高，一度涨近60%。

到6月10日市盈率首次超过华润万象生活，达到46.87。一开始还是微弱的优势领先，地位并不稳固，时不时就会被超越。到了7月下旬，开始一路猛涨，15日越过50，20日过60，后来猛涨到超90，近3倍于万象生活服务。

在大环境整体比较低迷的时候，忽然出现一只黑马，令人不由侧目。

尤其是这匹黑马在管面积仅有1580万平方米，也就是刚过线的水准。

其背后的大树也有点乏善可陈，2021年销售额不足500亿，但这几年囤地有点疯狂，导致负债一直处于高位，有流动性风险在。且囤的快卖的慢，有点无效扩张的意味在里面。这几年换了几位明星经理人，想要力挽狂澜，但多以离职收场。

这样一家企业，市盈率如此之高，一般猜测有几种可能：

一是企业整体营收、利润等数据成色很可；

二是品牌美誉度、业主信任度可；

三是特色业务标签踩中了当前的热点；

四是被高估，或者某些资本操作；

如今市盈率眨眼跌没，里面的想象空间又忽然变得更加耐人寻味起来。

01 从几项数据指标来看

先从管理规模来说。

力高健康生活在管规模的绝对值不高，1580万平方米，在上市物业公司里处于末流。和新希望服务差不多水平，市盈率却是新希望服务的10倍多，市值是其2倍有余。

2018-2021年 力高健康规模变化（万平方米）

根据2021年财报，有41.1%的面积来自于独立第三方。给出的解释是，收购了450万平方米的芜湖森林，相当于贡献了在管面积的三成了。

2018-2021年 力高健康项目来源变化

这个收购是在2020年12月31日达成。招股书能看到，2020年第三季度时，第三方占比还仅有14.8%，2020年全年数据时就有43%了，然而2021年开始有所回落。也就是说，力高健康主要还是靠母公司输送，自主外拓的能力是不足的。

财报中没有详细写明业态结构，依据招股书的数据，住宅物业在管面积占比高达97.0%，在企业预计用于战略投资及收购的款项中，有70%将用于收购专注于管理住宅项目的物企。

同时，住宅板块贡献了94.1%的收益，非住宅的商管和公共设施收入仅占5.9%。

也就是说，这家企业的想象力重点在于住宅社区内。

而住宅社区的想象力，在于对于社区人和空间的深度运营。

那么，再看看收入情况。

作为管理面积和新希望服务差不多，但估值又是新希望服务三倍的企业，力高健康生活2021年全年营业收入3.54亿，仅为新希望服务的三分之一。

2018-2021年 力高健康生活收入情况（百万元）

这就有点意思了，这家企业业态集中在住宅，总收入不显，难道收入结构有什么特别的地方吗？

但总结了2018-2021年的数据，社区增值服务的收入占比，在2021年仅有16.65%，比起非业主增值服务还要低上很多。

也就是说，这家物业公司不但传统，还严重依赖母公司。

2018-2021年 力高健康生活收入结构变化（百万元）

而最要命的数据，来自于利润。

其一，毛利率和净利率都有不同程度的下滑。净利率大幅度的下滑了8个百分点，降至了11.3%。

其二，利润增速，属实在断崖式下跌，净利润增速甚至在3年里跌到了负数。

总结以上数据，2019年~2021年，3年里：

在管面积增速为：24.61%，81.83%，17.22%

收入增速为：45.5%，22.6%，59.9%

毛利增速为：114.1%，37.4%，50.7%

净利率为：16.5%，19.9%，11.3%

净利增速为：168%，47.7%，-8.8%

按照财报的解释，利润率降低，主要是因为收购芜湖森林的项目，物业费水平比较低，项目集中于低级别，项目本身的品质相对比较一般。

从财报来看，芜湖森林这个项目的影响简直太多，包括且不限于：降低利润率，提高物业管理服务收益、社区增值服务收益，服务成本增加，融资成本增加等。

简直是一口非常合格的锅，哪里需要摆哪里，出镜率比力高健康生活名字里主打的“健康”标签要高的多。

02 从“健康”概念来看

力高健康生活IPO时，很多人单从名字判断，这将是奥园健康之后，第二家以“健康”为特色服务的上市物业公司。

2021年财报里，力高健康生活稍微好看点的数据，是社区增值服务收入141.27%的增速。

解释是：完成收购伟业国际，开始贡献社区康养服务收益。

这个收购在2020年12月30日达成，但未并表，所以在招股书中虽然列出了这一项，但没有计算收益。

力高健康生活的社区康养业务主要以怡邻健康中心为载体，提供的服务包括社区医疗、长者照护、营养膳食、长者学院、邻里活动等。

可惜的是，2021年财报中，没有列出社区增值服务中各单项业务的数据。但上市时曾称，计划将在2022年和2023年额外设立10家及11家怡邻健康中心。

从官网可以看到，目前已经建有3家怡邻健康中心，分别在深圳、南昌和烟台。南昌和烟台两个项目分别在2017年和2019年开业，以这个速度来说，未来两年要再开七八个怡邻健康中心，可能有点困难。

还在起步阶段的业务，含量怎么看都不算高，可能在配料表里只能排到末位。

真能带飞估值？

还是说“健康”概念最近热度猛增？

今年起，养老、健康赛道确实有点点火热，一方面是统计局给出的老龄化数据，不容乐观；一方面是2月份出台的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》；再有知名学者或者网友自发的发声，不断把这个行业的关注度和重要性堆高了。

几天前腾讯投资福寿康，也引起一波关注。福寿康是一家居家医疗照护服务机构，采用“医疗护理站+社区照护中心+养老院”的模式。

而力高的大事儿，则是与康佳集团签订战略合作框架协议，在大健康等方面进行合作。

概念性的内容确实对估值有所帮助，如果是在2020年，带飞估值也不是不可能。但两年过去了，物业公司早就不是资本市场的宠儿，本质上还是一家物业公司，而非大健康企业的力高健康生活，可能撑不起这样的“高”。

03 想象力匮乏的时代

力高集团的财务情况不怎么乐观。据年报，力高集团拥有现金及现金等价物、受限制现金108.57亿元，其中现金及现金等价物约为75.34亿元，受限制现金约为33.23亿元。

但力高集团借款约为194.44亿元，仅一年内到期债务就有98.13亿元。

债务压力很大。前不久还传出天津项目停工的消息，甚至推出工抵房试图快速回流资金。这几年力高集团拿地过多、融资还选择高成本信托，2018年、2020年经营活动产生的现金流量净额呈净流出状态，分别约为-22.56亿元、-11.94亿元。今年销售额也在下降，前四个月同比下降了42.48%。

情况很惨，难怪这几年频繁换高管，大约都在于业绩无法达标。力高健康生活这边，物业管理部的总经理和副总，也都是去年新委任，上任刚满一年。

恒大的134亿在前，不得不发散一下思维。

力高健康生活上市不久就被力高集团把持有的股权进行了质押，换取了8亿贷款。

然而身处现在的行业环境，却能在被质押、母公司债台高筑的情况下，一家各方面都不显，新业务尚在起步阶段的物业公司，估值居然能连番几倍。

而后在高点猛然跌落谷底。

不知道缺乏想象力的，是社区，是业主，还是资本？